降准、降息、降首付，叠加中央定调“促进房地产市场止跌回稳”，合肥楼市人气显著攀升， “银十”行情初露端倪。
十一长假期间，证券时报·e公司记者走访了合肥多家新盘，售楼部普遍门庭若市，个别楼盘甚至出现了久违的“冻资摇号”场景，部分开发商已开始酝酿节后回收折扣。
相比于新房的火热，合肥二手房近期成交量表现总体平平。业内人士表示，经历了前期的“以价换量”，合肥部分优质二手房价格降幅渐趋收窄，若新房市场能够维持热度，二手房市场信心也有望随之恢复。
新房人气激增
“置业顾问现在全都在接待客户，至少需要等待半个小时，您可以自己先随便看看。”合肥包河区中海悦府楼盘前台登记人员告诉证券时报·e公司记者。
作为合肥市计容新规下的首批入市项目，中海悦府凭借超90%的得房率“一骑绝尘”，成为当下楼市的“现象级红盘”。据悉，该项目于9月28日首开6栋，总计房源310套，开盘当天吸引了数百组客户前来认购，再现“千人摇”场景。项目海报显示，首开成交282套，去化率超90%，成交金额超9亿元。
记者在现场看到，售楼部接待区和沙盘区均围满了人，由于工作人员人数有限，多数看房者只能“自主参观”，偶尔逮着机会见缝插针向置业顾问询问自己关心的要点。
“目前首开的楼栋顶、底房源也已经卖完了。”该楼盘一名置业顾问告诉记者，下一批加推预计在10月中旬，从蓄客量来看，大概率还是会摇号，如果要认购需先行冻资30万元。
不仅仅是“网红盘”，其他楼盘在十一黄金周期间也热度渐起。
“近期密集出台了一系列政策利好，明显感觉市场热起来了。”合肥淝河板块中交九宸项目一名置业顾问告诉记者，这两天我们每天都要接待一两百组客户，忙的时候一组客户的接待时间只有十几分钟，压根来不及详细介绍。
来访量的激增也快速体现在成交量上。“我们项目9月份一个月才卖出去30多套，而10月4日一天就成交了8套，其中有3套是客户首访就签单的，最快的一套从接访到成交只用了半小时。”前述置业顾问表示。
记者关注到，在人气攀升的背后，除政策利好带来的刺激作用外，各大楼盘也折价让利亦是一大驱动因素。
从记者走访情况来看，当下入市的新盘绝大多数都给出了一定的折扣力度，热度高的楼盘有几个点的优惠，竞争激烈区域的楼盘优惠力度能给到十几个点，甚至超二十个点。
在优惠迭出的背景下，各家楼盘都使出浑身解数进行“花式营销”，以期获得客户青睐。
中交九宸在售楼部门口醒目地打出房源的真实成交价格，并对成交价进行保价，后续若出现相同楼栋、相同楼层、相同面积的房屋低于成交价的情况，业主可要求开放商补偿或者换房。
合肥肥西邦泰伯益·星辰未来项目则在营销中心门口停放了一台小米SU7，购房即可赠送。楼盘置业顾问表示，送小米汽车的活动对项目拉流颇有益处，该项目的客户偏年轻化，买房送车可以将车款纳入到房款，把车贷转化成房贷，在延长贷款年限同时，还能享受低息。
二手房表现平平
相较于新盘加班加点冲销售进度，合肥二手房市场在假期似乎还没有“缓过神来”。
数据显示，10月1日至5日，合肥市二手房在贝壳平台成交量分别为37套、57套、59套、47套、78套，累计为278套，与去年相比基本持平。
“二手房市场卖方较为分散，没办法像新房一样利用节假日进行集中促销，对市场冷暖的感知也没有新房那么快。”一位长期观察合肥楼市的业内人士告诉记者，如果十月份新房市场表现较好，应该会在二手房有所传导。
合肥市蜀山区一位贝壳房产中介表示，从往年的情况来看，十一黄金周前半周客户大多出门游玩或者回老家，一般成交量都不会太高，后半周会稍微好一些。“现在市场阴跌，客户的心态也很淡定，不急在这一时半会。节前我密集约了一波在手意向客户看房，选择在十一假期看房的不到一半。”
证券时报·e公司记者了解到，目前多数房产中介都接入了新房的渠道分销，在新房高佣金的刺激下，中介销售新房的积极性更大。“卖同等价位的房子，新房的佣金能达到二手房的好几倍。”前述贝壳中介告诉记者，我们门店很多人的主战场都转向了新房。
值得一提的是，二手房成交量虽然并未放大，但部分二手房东已经开始萌生涨价意向。
“这两天我手头已经好几位二手房东上调挂牌价了，不过调涨幅度不高，一般也就在5%至10%。”合肥高新区一位中墅地产中介人士告诉记者，他们的心理大多是试试水、探探路，或许是看到政策利好比较多，短期不着急出手了。
不过，部分房源涨价并不代表市场回暖，从近期的成交情况来看，合肥二手房价格下行压力仍存。据国家统计局发布全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，今年8月，合肥二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比7月扩大0.2个百分点。
“二手房客群主要以刚需和刚改为主，价格仍然是主导市场的核心因素，只有打出价格优势才能促进成交。”前述中墅地产人士表示。
据前述人士观察，合肥二手房分化正在加剧，优质的改善户型的抗跌性更强，目前房东挺价意愿也较为明显，而面向刚需的小户型价格敏感度更高，价格下跌空间更大。
前述观点从数据端也得到了一定印证:8月合肥二手住宅90平方米以下小户型销售价格降幅最大，环比跌1.4%；其次是90—144平方米中等户型，跌1.1%；144平方米以上大户型销售价格环比跌幅仅为0.6%。
市场静待“止跌回稳”
在多数受访人士看来，目前房地产市场出现的火热场景或是在政策刺激下的“应激反应”，后续能否“止跌回稳”还要时刻关注量价的印证关系，以及市场信心的修复情况。
在探访中，记者了解到部分楼盘已经在酝酿回收折扣，在一定程度上表现出对后市的看好。
“十一长假期间给到客户的优惠力度是最大的，节后我们至少要回收3—4个点的优惠，以300万元的房子为例，节后买可能要多花差不多10万元。”合肥淝河板块万科朗拾森屿一名置业顾问表示。
“网红盘”中海悦府置业顾问亦告诉记者，该楼盘首开优惠约为96折，后期加推的楼栋大概率给不到首开的折扣力度，具体回收几个点还未定。
较高的性价比叠加政策利好，有些楼盘的置业顾问也开始下场买房。“这个点位买入，个人觉得‘站岗’的可能性比较小了，今天我们同事自己就定了一套大户型的。”合肥淝河板块某楼盘一位销售人员表示。
不过，前述合肥楼市观察人士表示，开发商回收折扣或许只是一种营销手段，后续是否落地，关键要看后续市场热度能否持续。
前述人士进一步指出，目前楼市仍处于“以价换量”阶段，成交量更具备参考价值，而当去化率上升到一定水平，则更应关注价格走势，较高的成交伴随较稳的价格，市场才能逐步恢复良性。